جزئیات بسته جدید حمایت از مستاجران اعلام شد | دورخیز دولت برای مهار بازار اجاره

محسن موسوی‌زاده | شهرآرانیوز؛ بازار اجاره مطابق سال‌های گذشته با ورود به زمان اوج جابه‌جایی دچار التهاب شده است. خرداد امسال نرخ رشد سالیانه اجاره در کل کشور ۵۱درصد بود. شرایط به‌گونه‌ای است که اجاره‌بها سهم زیادی از هزینه خانوار را به خود اختصاص داده و مشکلات بی‌شماری را برای دهک‌های پایین و متوسط ایجاد کرده، بنابراین دولت درصدد سامان‌دهی بازار مسکن و اجاره برآمده است.

در این زمینه، بسته‌ای به نام «بسته پیشنهادی سامان‌دهی بازار مسکن و اجاره‌بها» با پنج محور طراحی شده است. این محور‌ها شامل تعیین سقف برای قرارداد‌های اجاره، دائمی شدن پرداخت کمک‌ودیعه مسکن در هرسال، تسهیل وثایق بانکی وام اجاره، اولویت قرار دادن دهک‌های اول تا سوم در پرداخت وام ودیعه و اختصاص مشوق‌های تسهیلاتی و مالیاتی به موجرانی است که مصوبات دولت را رعایت می‌کنند.

هرچند برخی افراد این روز‌ها منتقد دخالت ورود دولت به حوزه اجاره مسکن هستند و این مسئله را به زیان مستاجران ارزیابی می‌کنند، مطالعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، نشان می‌دهد که مهم‌ترین درس‌آموزی از تجربیات جهانی در زمینه تامین مسکن، آن است که به‌دلیل ویژگی‌های بازار اجاره، بدون دخالت و حضور دولت و بخش عمومی، سامان‌دهی این بازار با هدف تامین حقوق کم‌درآمد‌ها در یافتن سرپناه مناسب، مشکل و ناممکن است.

برای این منظور باید از چهار مسیر اقدام کرد. این مسیر‌ها از «حمایت از شکل‌گیری نهاد‌های غیردولتی و تشکل‌های حرفه‌ای اجاره‌داری»، «اصلاح نظام مالیات‌های بخش مسکن» و «هدایت تسهیلات بخش مسکن به بازار اجاره» می‌گذرد. کارشناسان اقتصادی معتقدند که با اصلاح مالیات‌های بخش مسکن، می‌توان ریسک بدون استفاده گذاشتن خانه‌های ساخته‌شده را افزایش داد و با معافیت خانه‌های اجاره‌ای از پرداخت مالیات، مسیر عرضه در این بازار را تقویت کرد. اعمال سیاست‌های کنترل اجاره و منطقی کردن نسبت اجاره به درآمد، می‌تواند جزو برنامه‌های سامان‌دهی بازار اجاره باشد.

آن‌طور که بررسی‌ها نشان می‌دهد، در کشور‌هایی که به کنترل اجاره مسکن موفق شده‌اند، سیاست‌گذار از مالیات اصلی که همان مالیات سالانه بر ملک است، برای تنظیم معامله‌گری در بازار مسکن بهره جسته است، این درحالی است که در دولت گذشته، تنها مالیات‌های فرعی همچون وضع «مالیات بر خانه‌های خالی» و «مالیات بر خانه‌های لوکس» بود که مورد توجه سیاست‌گذاران قرار گرفته بود. در الگوی جهانی «تنظیم بازار مسکن با مالیات» ثابت شد که مقابله با سفته‌بازی و سوداگری ملکی بدون استفاده از اهرم مالیات اصلی، غیرممکن است.

در پایان باید گفت تجربه کشور‌های موفق، نشان می‌دهد که راهکار‌های تنبیهی و تشویقی مانند بخشودگی مالیاتی یا افزایش مالیات نسبت‌به مبلغ اجاره، تأثیرگذاری بیشتری بر کنترل بازار اجاره دارد. در این روش با هزینه دولت (به‌وسیله کاهش درآمد مالیاتی)، راهکار‌های تشویقی برای کنترل قیمت اجاره‌بها اجرا می‌شود و از طریق راهکار تنبیهی (افزایش مالیات اجاره) دولت با هزینه کمتری، بازار مسکن را سامان‌دهی می‌کند.